Despre oameni, locuri si imobiliare – Cum sa iti vinzi singur apartamentul

Aproximativ 70% din tranzactiile imobiliare din Romania se desfășoară fără implicarea unei agenții imobiliare.Fata de țările occidentale, raportul este invers proportional. Motivele sunt multiple și variate: comisionul ce trebuie plătit agentiei, credinta anumitor persoane ca le pot face pe toate bine sau neincrederea în calitatea serviciilor oferite de agentii imobiliari.

Acest articol se adreseaza celor care nu vor sa apeleze la serviciile unui broker imobiliar și aleg sa își încerce norocul sau priceperea în a-si vinde singuri imobilul.

Vanzarea unei proprietăți poate parea la prima vedere un lucru simplu: pui anuntul,găsești cumparatorul,mergi la notar,incasezi bani și cam asta a fost. Și chiar așa e ! Numai ca trebuie sa ai în vedere ca toți acești pași trebuie făcuți corect,altfel te poți trezi pe parcursul acestui proces de vanzare cu surprize care îți pot da foarte multe bătăi de cap.Daca ar fi vorba despre vanzarea unui produs cu o valoare relativ mica,nu ar fi o mare paguba ! Discutam însă de zeci sau poate sute de mii de euro, discutam poate de munca ta de o viața!

Pasul 1 – Evaluarea proprietatii

După ce ai luat decizia de a vinde singur proprietatea,primul pas este sa realizezi o evaluare corecta și echidistanta în urma careia stabilesti prețul de vanzare. Majoritatea proprietarilor au tendinta de a-și supraevalua imobilul. Este un lucru firesc. În afara de dorința de a obtine o suma cât mai mare, intervine în evaluarea propriului imobil partea emotionala. Acolo te-ai căsătorit, ti-ai petrecut cei mai frumoși ani ai tineretii, etc. De asemenea,”vecinul de la etajul 2 a vândut acum 9 luni cu X euro și el nu are termopan la bucătărie!” este o alta replica pe care o aud foarte des și în funcție de care unii proprietari stabilesc prețul. Nici faptul ca ai carat 8 etaje pe scări gresia roșie pe care ai pus-o în baie nu mărește considerabil valoarea apartamentului! Trebuie sa stii ca pe cumparator nu îl interesează aceste aspecte! El are un buget, in general cunoaște piața și nu este dispus sa ofere mai mult .Evaluare
În concluzie, atunci când îți vei evalua imobilul, trebuie sa ai în vedere, in aceasta ordine, urmtoarele aspecte: zona în care este amplasat, suprafata, anul constructiei, starea proprietatii pe care o vinzi, etajul, starea imobilului în care se afla proprietatea, vecini, etc.
Bineințeles ca trebuie sa ținem cont de piața și de prețurile proprietatilor asemănătoare cu a ta care se afla în acel moment la vanzare. S-ar putea însă sa ai surpriza sa găsești diferente majore intre prețurile lor de listare sau sa nu găsești deloc o proprietate asemănătoare cu a ta listata în acel moment pe portalurile imobiliare.
În cazul în care nu te descurci , iti recomand sa apelezi la serviciile unui evaluator autorizat. Cu siguranța, îți va face o evaluare corecta a proprietatii, tinand cont de cele enumerate mai sus.

Pasul 2 – Promovarea

„Reclama, sufletul comertului” ! Sa fim bine intelesi: este foarte important cum te prezinti încă de la început!In general, exista în piața un numar de potentiali cumparatori care stau în așteptare. După ce au epuizat fără succes toate variantele disponibile la un moment dat, urmaresc activ piața, pe o anumita zona, pe anumite criterii pe care ei și le-au stabilit conform nevoilor lor.In ceea ce ma privește, sunt cei mai valoroși clienți! Unii sunt sub presiunea de a cumpăra, altii sunt plictisiti de atâtea cautari, unii pur și simplu nu au găsit ceea ce își doreau. Daca ii ratezi, va trebui sa aștepți sa apara nevoia de a cumpăra pentru alți clienți, iar aceasta va apărea în timp.
Iar dacă tu îți vei promova imobilul pe cine știe ce site imobiliar de care nu a auzit prea multă lume, doar pentru ca este gratuit iar anuntul tău va cuprinde 3 cuvinte și 2 poze făcute cu telefonul, ai toate șansele sa ii ratezi.
În primul rând anuntul tău trebuie sa contina o descriere corecta a imobilului care sa cuprinda ceea ce este esential. FOTOGRAFIILE sunt extrem de importante.Ele trebuie sa reflecte neaparat realitatea: dacă sunt prea editate, clientii vor avea așteptări prea mari și s-ar putea să fie dezmagiti, desi imobilul este corect; daca sunt prea slabe calitativ, clientii vor trece repede peste anuntul tău!
Este bine sa folosești un aparat foto, cel puțin semiprofesionl, cu un obiectiv wide care sa cuprinda o mare parte a incaperii.
Dacă nu dispui de așa ceva, exista fotografi profesionisti care furnizeaza astfel de servicii.
După ce ai fotografiile și textul, le vei publica pe cele mai importante portaluri gen imobiliare.ro, storia.ro, anuntul.ro, olx.ro. Îți recomand la unele din ele o promovare mai agresiva, in funcție de tipul proprietatii pe care dorești sa o vinzi. Nu fi prea strâns la bani.

Pasul 3 – Interactiunea cu clientii

Acum ca avem o promovare profesionista, un imobil cu un preț corect, clientii vor începe sa sune.
Este foarte important sa știi ca atunci când ai hotărât sa lucrezi singur, fara agent, factorul de mediere a dispărut. Vânzătorul și cumparatorul unui imobil, într-un proces de vanzare și negociere, sunt doua părți adverse. Și este cât se poate de normal: vânzătorul dorește sa obțină cât mai mult iar cumparatorul sa plătească cât mai puțin. Un mic război dus cu zâmbetul pe buze, dar un zâmbet forțat.Trebuie sa te aștepți ca cel care te va suna sa nu îți ofere toate informațiile,sa mai pună și pe altcineva sa sune pentru el sa verifice dacă prețul este același, povestea este aceeași, etc.
Nu exista imobil perfect, fiecare are imperfectiuni mai mari sau mai mici.Îți recomand să spui întotdeauna adevărul pentru ca nu ai cum sa îl uiți! Si în plus de asta, daca vei avea vicii ascunse, s-ar putea sa ai ceva surprize la final.leu1
După ce ai avut câteva zeci de discuții telefonice cu clienți interesati sau mai puțin interesati, vine și momentul vizionarilor. În general este bine sa te pliezi pe programul cumparatorului. Nu ar fi indicat ca vizionarea să se desfasoare sub presiunea timpului pentru niciuna din părți.
Decizia de cumparare a unui imobil este, la final, o decizie emotionala! Pe segmentul rezidential, cumparatorii își fac o lista de prioritati pe care de multe ori nu o respecta în totalitate sau chiar deloc.Cumpara doar pentru ca i-a atras ceva în mod special,doar pentru ca s-au simțit bine în locul respectiv.Dar asta nu e o regula.
Atunci când vor veni la vizionari, casa trebuie să fie aerisita, luminata și aranjata.Este primul aspect pe care trebuie sa îl ai în vedere.
În ceea ce privește prezentarea imobilului și interacțiunea cu clientul, nu exista sfaturi universal valabile. Fiecare client este diferit și va trebui sa te adaptezi la stilul lui. Aici va trebui sa îți folosești tehnicile de vanzare și negociere pe care ar trebui sa le stapanesti.Nu te poate ajuta nimeni, esti tu cu cumparatorul. Trebuie sa îl simți, sa ii vezi nevoile și multe altele.
După ce ai făcut una sau mai multe vizionari, in sfârșit apare și cumparatorul. Este interesat, dar ghici ce: vrea sa negocieze! Nu are buget,nu ii da banca,mai trebuie sa își ia și mobila,sotia nu lucrează și mai are și rata la mașina! NU! Ii place dar nu la acest preț! Și mai trebuie sa dea și un răspuns urgent la un alt apartament pe care l-a văzut. Este mai ieftin acela dar al tau ii place mai mult!

În general, într-o negociere, existenta unui mediator este benefică! Mai ales dacă, asa cum spuneam, una din părți vrea sa catsige cât mai mult iar alta sa ofere cât mai puțin.

Aici va trebui sa îți pui în valoare abilitățile de negociator, astfel încât sa nu scazi foarte mult din preț dar nici sa nu pierzi clientul.
Un sfat foarte important: orgoliul nu are ce cauta într-o negociere! De foarte multe ori m-am lovit de fraza ”Daca nu ii convine, să se duca sa își cumpere din alta parte!” Atâta vreme cât oferta nu este jignitoare, așa ceva nu trebuie sa existe într-un proces de vanzare.Si nici atunci!

Pasul 4 – Finalizarea tranzactiei

V-ați înțeles la preț, toate bune. Nu te grabi! Cunosc situații în care una din părți s-a razgandit chiar în fata notarului.
Înainte de a merge la notariat trebuie sa stabilesti pe lângă preț și alte aspecte, ca de exemplu: data eliberarii, metode de plata, diferente de curs valutar, daca imobilul se vinde mobilat,ce rămâne și ce nu și multe altele. Discutati absolut toate punctele de interes pentru fiecare din părți .

Pentru vanzare sunt necesare, fara a ne limita, urmatoarele acte: acte de identitate, actele de proprietate, certificat energetic, adeverinta de la asociatia de proprietari, certificat fiscal, cont bancar. Daca va mai fi nevoie și de altceva, notarul sau banca le vor solicita.

În general, alegerea notarului este privilegiul cumparatorului. Nu este o regula dar,avand în vedere ca onorariul este plătit de către el, asa este normal. Atunci când se lucrează cu agenții, de multe ori se alege notarul cu care colaboreaza agenția. Este foarte util mai ales atunci când se cumpăra cu credit ipotecar.
Tranzactiile imobiliare sunt sigure iar notarii sunt corecti. Totuși, pentru a usura procesul de vanzare, este de preferat alegerea unui notar care sa colaboreze bine atât cu tine cât și cu banca, sa răspundă în timp util la solicitari,sa aibă disponibilitate în program iar tehnoredactorii să fie atenți în redactarea actelor. Un cuvânt sau o fraza uitata în draftul de contract poate schimba sensul actului, cu urmarile de rigoare.
Cere draftul de contract cu o zi înainte de semnare, citeste-l și noteaza-ti întrebările.
După semnarea actului de vanzare, banii ii vei primi conform intelegerii. Dacă este un credit ipotecar, nu îți face griji, ii vei primi în câteva zile în cont. În cazul în care tranzactia se realizeaza din sursele proprii ale cumparatorului, îți recomand sa incasezi toată suma în aceeași zi.

Atât teoretic cât și practic nu este foarte complicat. Trebuie doar sa sa îți evaluezi CORECT proprietatea, sa stapanesti destul de bine tehnicile de vanzari și negociere, un aparat foto bun și un text inspirat plasat pe portalurile care într-adevăr contează, incasezi banii și cam asta este!winners cup

Te rog doar sa ții cont ca in acest articol am descris un caz clasic, ideal, de vanzare a unei proprietăți. Din păcate, de foarte multe ori, pot apărea situații neprevăzute, neplăcute, pe care nu le-ai putut anticipa din cauza lipsei de experiența în domeniu, situații care îți pot aduce pierderi financiare și mult stres. Dar cum fiecare din noi știe ce este mai bine pentru el, probabil ca nu te vei lovi de ele și vei avea o vanzare ușoară și fără evenimente!

%d bloggers like this: